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上海二手房先热起来了

房产新资讯 2024-7-6 15:44 经济观察报 1 0


经济观察网 记者 丁文婷 202472日,王盼在上海中环一个新房项目刷了卡,房子总价600多万元,先交两成首付,她打算等卖房尾款到了再加首付。从6月初老破小卖出到72日买下新房,王盼只用了一个月。


王盼清楚地记得,527日上海新政出台恰逢周一,周二中午就有中介打电话告诉她,周末谈判的一个客户愿意在之前的基础上提高10万元报价。这也是王盼心里的底价,成交!


527日,上海官宣九条楼市新政,涉及外地居民购房社保/个税年限由5年缩短至3年;非沪籍单身可购买的二手房范围扩展至全市(除崇明范围内);商贷最低首付款比例降至首套最低20%,二套最低25%;下调首套、二套房贷款利率;二孩及以上家庭可额外增购一套住房等内容。


限购条件的放宽释放了一大批刚需客户入场,一些持币观望的购房者也选择及时出手,这让一直陷入停滞的置换群体得以流动起来。


根据上海链家公布的最新数据,6月,上海市二手住宅成交2.3万套,创下近三年来的单月成交纪录。


老破小好卖了


“6月份基本把片区里低价的房源都消化完了。闵行区龙柏新村链家门店的一位中介人士介绍,那些单价低、总价低的房源基本上都在新政后被卖掉了,现在挂牌的属于之前次低价格的房源。


从成交量来看,这家店以往一个月最多成交5—6套,而6月份的成交量超过10套;整个龙柏新村板块5月份成交量在40套左右,6月份达到近90套。其中,总价300多万元的成交最多。该中介人士称。购买群体主要有两种:一是以前想买房但没有购房资格的客户,比如单身和社保未满5年的群体;还有一类是原本就有购房资格的新上海人,之前资金不充足,首付和利率降低后,可以买一个小房子了。


徐真在新政后的首个周末就开始看房,半个月的时间,她火速签下了一套中环的老破小。作为一名单身沪漂,徐真原本没有在上海购房的资格。此前上海放开外环外单身限购的消息让她动了买房的念头,当单身购房范围扩展到市区后,她的目标指向了市区200万元左右的老破小


6月中旬,看房2周后,徐真定下了公司附近一套40平方米的一居室,她觉得利率、首付都已经降到最低了,没什么可犹豫的了。


在闵行区教育重镇七宝板块,小区房龄多在1994年到2000年之间,这些附带学区属性的老小区也在新政后受到了青睐。我爱我家七宝门店一名中介人士介绍,今年5月二手房成交量在150套左右,6月则突破了200套。主要是小房子卖得好,总价300多万元的房子成交非常多。他说。在七宝好点的小区,40平方米左右的一室户,或者60平方米左右的两房,总价都在300万元左右,都卖得很好。


这位中介人士介绍,新政出台后,不少家长选择出手,买一个一居室挂户口给小孩上学用,也有一部分买两房,一家搬来陪读。


新政释放的购房资格对总价300—400万元的项目影响更大。某央企营销负责人陈天介绍,新政后,虽然各个项目的客户都有所增加,但对比客户群体可以发现,总价在300—400万元项目的新增购房群体中,社保年限要求53获得购房资格的客户更多,比总价在600万元的项目多近两成。


不仅是刚需项目成交量增长明显,根据上海中原地产的监测,上海楼市新政后,有两类二手房更加好卖:一类是总价300—500万元的;另一类是总价1000万元以上的。可以理解为,一类是靠近市区的老破小,一类是改善类的次新房。


置换动起来了


在浦东炙手可热的森兰国际社区,总价900万元以上的改善型成交也明显增多。上海中原地产森兰板块负责人宋沪雄告诉经济观察报,比如浦东森兰名轩小区,今年6月前,小区每个月只有零星的1—2套成交,6月份成交量达到了8套,总价均在900—1400万元。


宋沪雄告诉经济观察报,该小区挂牌量大,因为单价较板块内其他楼盘低,关注小区的客户一直比较多。不过,许多客户名下的房子都没卖掉,无法进行置换。店里积累了很多这样的客户。


宋沪雄说,一些客户在房子售出、付款周期确定后,就立即来看房下定。现在买卖基本都能接受最长3个月的付款周期,所以这些客户有充分的时间完成置换。此外,还有一部分客户之前就卖掉了房子,怕市场要起来,也赶紧定房了。


新政出台甚至给了一些置换需求先买后卖的信心和空间。中环某项目销售负责人介绍,项目的客户中,有六成都是需要先卖掉房子才能置换的情况。新政的出台加速了客户置换的信心,一部分客户虽然还没售出,但觉得房源大概率会卖掉,也选择了先定新房。


在虹口区中高端改善小区瑞虹新城,5月,1—10期一共卖出了3套住宅,而6月成交套数达到了8套,除了少量单身购房者购入700万元的两房,其他都是购入三房的置换客群。


中原地产瑞虹天地分行店长袁成介绍,新政出台后,二胎家庭多了一张房票,这让一些客户选择先入手瑞虹新城的房子再挂牌卖名下的小房子。


改善房源热销的情况也在浦东洋泾板块出现,宋沪雄介绍,店内带看量对比新政出台前增加了30%—50%,成交也从过去单月只有两三套增长至6月的6套。成交基本都围绕4所学校的学区房,洋泾板块整体成交量较新政前提升了30%左右,主要是总价800—1200万元的房源。


刚需和改善楼盘的流动性增强,也给长期处于买方市场的业主心态带来一些改变。多名中介人员告诉经济观察报,随着看房客户增多,一些业主觉得不愁卖,目前还没涨价,但谈价空间变小了。


新房起了涟漪


虽然与二手房相比,新房市场成交上涨并不算显著,但新政效应同样也传导至新房市场。上海中原地产数据显示,6月上海新建商品住宅成交面积80.5万平方米,环比增加61%,创近一年来新高。


某头部央企的上海营销负责人介绍,他们的项目大部分总价在400—600万元,6月的成交量环比提升了20%左右。


新政后第一周,陈天公司在上海的所有项目平均来访翻了约一倍,成交环比增长达到126%。陈天介绍,一个中环续销的项目,原来一周只能卖20套,新政后能卖25套;原来一周只有200组客户看房,新政后一周来访量就增加到了400组。


陈天说,购房资格的放松刺激了一部分二孩家庭、社保年限满3年但不满5年的购房群体下单。但这一部分群体在600万元左右项目的购房者中只占到20%—30%,增量客户主要还是原来犹豫,现在受市场情绪影响进场的。陈天提到,不少客户因为政策的力度足够大,有了比较强的信心。


这种市场情绪的推动在新政出台后的前几天表现尤为明显。陈天记得,527日新政发布的当天,就有客户冲到售楼处买房子,原本工作日只有零星几套成交,而那一周工作日成交量达到了以往周末的水平。


陈天也发现,情绪带动的购买集中在新政后前两周,从第三周开始逐渐回落。7月初,一些项目的来访量差不多回到新政前的水平,成交量则比新政前略微多一点。


新政对新房的刺激作用相比二手房仍然有限,上述央企上海营销负责人告诉经济观察报,其所在企业旗下几个位置在外环、总价在500—600万元销售不畅的续销项目在新政后仍然维持老样子,几乎没有增长。


(文中王盼、徐真、陈天为化名)


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