王国维说：可爱的话不可信，可信的话不可爱。

在房地产问题上，很多人的选择是喜欢听可爱的话，而不是可信的话。

但是，作为研究者，基本的底线是可信而不是可爱。当然，不管你爱不爱，房地产仍然是“两会”躲不开的热点话题。

｜今年的政府工作报告谈及房地产，在部署的八项重点工作中就有两项涉及到房地产。

第一个是在“有效防范化解重大经济金融风险”中，特别提到要“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。”

第二个是在“保障基本民生和发展社会事业”中，提要要“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。”

｜在这两部分提及房地产，实事求是反应了目前房地产市场的基本面：

第一，房地产行业已经从拉动经济增长的行业转变为风险行业；

第二，仍然有很多的新市民和青年人的住房问题继续解决，房地产作为民生的重大事项的地位没有改变。

｜对于房地产的风险问题，住建部部长倪虹在“两会”答记者提问时，特别提及了两类风险：

一是房子老化等带来的安全隐患等风险，这将成为未来城市更新非常主要的内容；

另一个风险就是房地产自身的高负债，以及房地产与地方债、其他风险风险交织可能引发的系统性风险。

对于这一类风险，倪虹提出要用“抓两头、带中间”的方法，以“精准拆弹”的方式化解风险。

“一头”是抓优质房企，一视同仁支持优质国有房企和优质民营房企，改善他们的资产负债状况，满足他们合理的融资需求；

另“一头”是抓出险的房企，一方面帮助他们能够自救，另一方面严格依法依规处置，绝不让损害群众利益的行为蒙混过关，要让他们付出应有代价。同时，要大力整顿房地产市场秩序，营造诚实守信、风清气正的市场氛围，让人民群众放心购房、放心租房。

｜但是我个人认为，还有第三类风险，那就是房地产行业转型的风险。

房地产未来必须转型，必须永别“三高模式”，必须痛下决心从过去的调控模式转向制度建设模式，但是，房地产的新发展模式在哪里，又没有定论。

以至于每一次政策放松，房地产企业会重回老路。防止走老路，走旧路，是房地产的长期风险。

｜当然，大家最关心的仍然是现在要不要出手买房。

对于这个问题，我个人的观点非常明确：现在确实是刚需和改善型需求出手比较好的时机。我不会去迎合网络喷子言不由衷，更不会畏惧他们长期对我网暴。我过去几年都一直在讲，房地产是名副其实的支柱产业，网络喷子认为我为房地产代言，现在，国家层面都这么强调，喷子们怎么不喷了？

在房地产复苏的问题上，有没有小阳春的问题上，住建部部长倪虹表示“对房地产企稳回升充满信心”，网络喷子喷不喷？对于市场的复苏，倪虹提到了疫情后市场的变化，也提到了前两个月从房价告别了13个月的负增长。还提到了政策，购买首套住房的大力支持政策，购买二套住房的合理支持政策，已经出台，正在落实见效。

｜市场究竟有没有复苏，有没有反弹，不是情绪和一厢情愿说了算，而是数据和市场本身的表现说了算。

第一，市场热度的上升是不争的事实；

第二，市场交易量在上升有数据支撑。一线城市春节后数据反弹明显，北京二手房成交2月份过了1.5万套的荣枯线，上海二手房成交1.9万套，已经恢复到2021年的平均水平，深圳，广州数据都在反弹；

第三，热点二线城市成交量和热度也在上升，表现最抢眼的是成都；第四，一些城市在继续松绑过去的调控政策，比如限购，限售，这将会成为趋势。

当然，就全国而言，市场没有普遍复苏，分化的态势仍然在持续，但从过去房地产复苏的规律看，一般是一线启动，带动热点二线，带动其他城市。

这一次尽管市场已经不同于以往，但政策在房地产的历史上已经足够诚意，比如，房贷利率是历史最低等。我坚信市场回不到过去，我也肯定认为大涨没有可能，但，对于有支付能力的刚需和改善需求，这无疑是一个比较好的窗口。