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楼市即将迎来黎明?你怎么看?

浙江新闻客户端 记者 方臻子


这两天,国家统计局公布了10月份的房地产数据。


70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格比9月下降的城市,分别有58个和62个,比9月分别增加4个和1个。其中,浙江列入统计的4个城市(杭宁温金)二手房价格全部下跌,温州和金华的新房价格也继续下跌。


再看另一组重要的数据:1-10月份,商品住宅销售额同比下降28.2%



1—10月份,房地产开发企业到位资金125480亿元,同比下降24.7%。其中国内贷款下降26.6%、利用外资下降13.5%、自筹资金下降14.8%、定金及预收款下降33.8%、个人按揭贷款下降24.5%



一句话总结:房子卖不出、钱也贷不到。


如果光看这组数据,你可能会认为楼市下行,数据上的继续筑底实属正常。但是,如果搭配”9月底国家出台换房退个税”“放宽首套房贷利率下限”“下调首套公积金房贷利率等鼓励购房的政策再品数据,就会发现,这些政策在10月收效甚微。


问题出在哪里?因为9月底这一波密集的政策,主要面向的是刺激购房者需求上,而不是针对房地产企业,没有在行业目前最急需的资金问题上施策。对购房者来说,房地产企业暴雷不断,才是他们不愿意购房的重要原因。所以,9月底的政策没能得到市场的正向反馈。


不过,从上周开始,有关部门连续出台第二支箭”“金融16和置换预售监管资金的重磅利好,为优质房地产企业输血的政策终于来了。



118日,交易商协会发文称,在人民银行的支持和指导下,交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(即第二支箭),支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资,这是今年第三次推出民企增信融资的新政,预计可支持约2500亿元民营企业债券融资,后续可视情况进一步扩容。


而且政策一出,第二支箭首单立马落地:龙湖200亿发债获受理。


此举对恢复市场信心起到了非常积极的作用,甚至连三个月前一份做空报告使得龙湖股价大跌的瑞银,近日也重新上调了龙湖评级至买入我们此前下调了龙湖的评级,原因是现金流出、降价和土地储备减少,现在我们将其从中性升级为买入,因为我们认为最糟糕的情况可能已经过去。瑞银在报告中表示。


1111日,央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(银发[2022]254号)(被业内称为金融16),从保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、加大住房租赁金融支持力度等方面发布16项举措,全力支持房地产市场平稳健康发展。


金融16” 堪称今年以来对房企支持力度最大的政策,核心也是支持房地产融资。过去几年,对于信托支持房地产融资的做法一直是被打压的,但金融16从政策层面首次提出鼓励信托融资支持,说明政策风向已经转变。


1114日晚间,银保监会、住建部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》,对预售资金进行了松绑。预售资金是房企非常重要的现金流来源,但此前随着部分房企流动性风险显现,各地政府加强了预售资金监管,一定程度上挤占了企业有效流动性。松绑商品房预售资金监管成为房企们强烈呼声,也是缓解当前房企短期资金压力的必要之举。


这三个重磅组合拳一出,对房地产市场可谓注入了一针强心剂。


瑞银在报告中指出,这可能标志着房地产行业的一个转折点,因为在支持行业的基础上转向支持开发商,然而要恢复购房者信心还需要时间,预计政策会进一步调整。


1115日,标普信评也发布研报称,近期的支持政策是在保持房住不炒政策定力的同时,使用金融手段支持房地产行业健康发展,保证房地产企业合理的融资需求。


经济学家任泽平团队判断,未来有两大拐点,政策拐点,市场拐点。近期三大重磅稳楼市政策主要修复优质房企融资端,部分房企三好生迎来了困境反转的阶段性改善,暂时拿到了救命钱和上岸的船票,意味着房地产的政策拐点或已出现。


但任泽平团队也指出,短期居民购房信心和能力还未明显恢复,市场拐点未现,房企还将面对房地产市场低迷的时间考验,以及正心正念保交楼的良心考验。



的确,在很多房企看来,销售端的改善刻不容缓。不过,杭州也在上周末悄悄出台了二套首付比例下调、房贷利率下降、认房不认贷的房贷新政,从金融端鼓励购房。


杭州贝壳研究院院长上官剑解读认为,刺激需求端的支持政策再发力,购房门槛和成本明显降低,结合新房供应量明显增多和二手价格上的明显回调,新增的刚需和改善型购房者也会去抓住当前购房时机。


他表示,从前瞻指标看,二手房实时下定和带看提升较为明显,短期内明显带动楼市交易量,年底翘尾行情还是值得期待。不过,置换期必经一个过程,新政效果仍有待观察。


有人认为,楼市即将迎来黎明,目前已进入买房窗口期。对此,你是怎么看的?


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机构:中国80余地已下调首套房商贷首付比例至20%发布时间:2022-11-20
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