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事关“稳楼市”,11月LPR保持不变!年内LPR还有调降可能?

新一期LPR报价出炉。


1121日,央行授权全国银行间同业拆借中心公布,最新一期贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR3.65%5年期以上LPR4.3%,均维持前值不变。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。至此,LPR连续3个月按兵不动


市场已有持稳预期


北京商报记者采访发现,11LPR持稳,但有用户在11月迎来了利率调降日,对于自家房贷的变动格外期待。1121日,家住北京的读者周晴(化名)告诉北京商报记者:我的房贷利率调降日是每年的1120日,年内5年期LPR数次下调,到现在终于可以累计享受优惠利率了。



周晴进一步解释道,由于还款日是每月1日,自己11月的房贷将在121日进行偿还,并且还是按照原来的利率计算利息。自202311日开始,周晴才能真正按照调降后LPR开展还款操作。


周晴向北京商报记者提供的图片显示,当前周晴每月应偿还的房贷共计14490元,自202311日开始,每月应偿还的房贷将调降至14024元。每月房贷少了近500元,还是很期待能继续调降的。周晴补充道。


北京商报记者进一步根据央行官网信息梳理发现,近一年以来,5年期以上LPR三次调降,共计下调35基点。以周晴所在的北京地区为例,当前北京各家银行执行的是首套房商贷利率加55个基点、二套房商贷利率加105个基点的定价模式,LPR调降后,包括周晴在内的北京地区首套房用户,房贷利率也从5.2%降至4.85%



另一方面,市场对于本月LPR保持不变也已有预期。此前,1115日,央行缩量续做8500亿元中期借贷便利(MLF),中标利率保持2.75%不变,这也意味着LPR的定价基础未发生变化。


中国民生银行首席经济学家温彬进一步分析表示,发达经济体加息路径短期将延续,稳汇率重要性仍高,政策宽松空间受到掣肘。8月以来政策利率维持不变,有助于遏制中美利差扩大势头,稳定汇市预期,在全球金融市场剧烈波动过程中增强人民币汇率韧性。


此外,温彬提到,近期经济金融数据虽走弱,但疫情防控和地产政策优化提振宽信用预期,短期仍在效果观察期。在防疫政策调整优化、地产融资政策实质变化两大核心利好因素推动下,后续实体经济修复有望得到支撑,短期下调政策利率的迫切性不高。


稳楼市效果待显现


值得一提的是,市场对于每月LPR高度关注,主要在于其是贷款市场报价利率的重要参考指标之一。其中,5年期以上LPR密切关联用户房贷,也是市场观察房市政策走势的一大窗口。


尽管115年期以上LPR未作调整,但在因城施策的楼市政策指引下,全国多个省市的房贷利率继续小幅下降。1121日贝壳研究院发布的数据显示,202211月监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%,较上月下降3个基点;二套利率为4.91%,与上月基本持平。截至1118日,监测范围内已有18城首套房贷主流利率降至3字头,其中二线城市有6城,三四线城市12城。


尽管自8LPR实现非对称下调后,近几个月LPR均维持不变,但房地产行业的利好政策却是接连出台。包括阶段性调整差别化住房信贷政策、下调首套个人住房公积金贷款利率、支持房企在内的民营企业发债融资等,以促进房地产市场平稳健康发展。


在光大银行金融市场部宏观研究员周茂华看来,此前密集出台稳楼市政策,接下来首要是执行好这些政策措施,督促和指导各区域因城施策,用好用足稳楼市政策空间,稳定市场预期,释放政策红利。


仲量联行大中华首席经济学家兼研究部总监庞溟同样提到,虽然此次未如预期下调5年期以上LPR,但伴随着近期各项融资利好政策密集出台,体现了在符合金融审慎管理制度、风控、合规要求和市场化、法制化原则下,全面落实房地产长效机制,因城施策实施好差别化住房信贷政策,促进金融扎实、有序、可行地支持房地产市场平稳健康发展,更好满足购房者合理需求。


庞溟指出,金融机构将依法合规、稳妥有序地推动和支持房地产企业融资并切实盘活存量资金,重点支持优质房地产企业畅通销售-拿地-新开工链条。房地产开发投资增速降幅有望走稳趋缓,房地产开发贷款余额同比有望继续保持正增长势头,切实解决融资收紧和预售资金等监管政策变化给房地产销售端、融资端和投资端带来的问题。


年内LPR调降可能性偏低


1116日发布的2022年三季度中国货币政策执行报告中,央行在回顾三季度工作时提到,三季度持续深化利率市场化改革,发挥LPR改革效能和指导作用,包括公开市场操作利率下行、阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限、下调首套个人住房公积金贷款利率等。


央行指出,将继续深化利率市场化改革,优化央行政策利率体系,发挥存款利率市场化调整机制重要作用,着力稳定银行负债成本,释放贷款市场报价利率改革效能,推动降低企业融资和个人消费信贷成本。


临近年末,年内LPR是否还有调降可能?周茂华指出,政策效果有一定滞后但预计逐步显现,年底前调降5LPR利率可能性偏低。


究其原因,周茂华表示,目前宏观政策环境复杂多变,国内政策需要平衡多个目标/同时,仅靠总量货币政策可能难以达到预期效果;稳健货币政策保持总量平稳增长,通过发力结构工具,引导金融机构挖掘LPR改革潜力,加大实体经济薄弱环节和重点领域支持。


庞溟分析称,由于主要经济体收紧货币政策的大方向未改、保持人民币汇率稳定在合理均衡水平的政策权重未变、对未来通胀升温潜在可能性的重视度有所上升。制约中国货币政策下调政策利率的因素依然存在,年底前实施降息、降准的可能性相比一两个月前进一步下降。


庞溟预计,考虑到未来一段时间内通过降息刺激需求的空间相对受限,央行有望通过总量工具增量操作、调整存款利率以稳定银行负债成本,再推动其降低企业融资和个人消费信贷成本,刺激社会有效需求。从中期来看,在稳增长目标下,为了巩固和拓展经济回稳向上态势、力争经济运行实现更好结果,经济复苏与市场主体仍需总量型工具呵护,企业融资意愿和个人消费意愿仍需通过降低银行负债成本和信贷成本来刺激,促消费、企业投资需求和基建投资仍需资金流动性支持,必要时有望通过降准释放中长期流动性。


温彬同样提到,贷款利率下行较快,银行净息差持续承压,LPR继续调降的空间和动力不足。考虑到2023年个人住房存量贷款等面临LPR定价调整的影响,银行经营业绩将进一步承压。在央行政策利率保持不变的情况下,如果商业银行负债端成本不能继续下降,那么贷款利率下降或难以持续。


北京商报记者 廖蒙


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