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恒大债务重组,到了哪一步?


雷达财经出品 文|李亦辉 编|深海


停牌已经3个多月的中国恒大,发布了一则复牌指引公告。


根据620日晚的公告,中国恒大集团在615日接到联交所发出的复牌指引,要求其公布上市规则规定的所有未公布的财务业绩,并解决任何审计保留意见的事项。在满足上述条件之前,公司股份将继续暂停买卖,直至另行通知。


从今年321日起,由于中国恒大重要子公司恒大物业,在审核2021年度财报中,发现有约为134亿元存款,为第三方提供的质押保证金,已被相关银行强制执行,三家公司停牌至今。根据相关规则,港交所有权对连续停牌18个月的任何上市公司摘牌,就恒大而言,18个月期限将于2023920日届满。


此外,中国恒大在最新公告中称,公司正在积极推进重组工作,正如2022126日所公告,本公司预期将于7月底前公布初步重组方案。


据悉,目前恒大的债务重组仍在推进中,但交易细节并不被外界所知。雷达财经注意到,从去年底开始,五矿信托、光大信托、中航信托等央企陆续接手了恒大在昆明、东莞、佛山、重庆等地的项目,成为各项目保交楼背后的重要保障。


但与此同时,也有国资中国铁建近期挂牌出售恒大置业选择离场。


业内认为,鉴于恒大负债规模之庞大,已不能依靠自身能力来解决,公布初步重组方案只是其中一步,未来债务化解仍然需要长期而艰难的过程。


复牌需要满足4个条件


从恒大最新公告来看,其公布了几个关键信息。


根据其在2022615日接获的港交所发出的复牌指引,中国恒大、恒大物业要复牌,需要满足以下四个要求:


公布上市规则规定的所有未公布的财务业绩,并解决任何审计保留意见的事项;


对公司主要附属公司,恒大物业134亿元的质押担保被相关银行强制执行进行独立调查,公布调查结果并采取适当的补救措施;


证明公司遵守上市规则第13.24条的规定;向市场通报所有重要信息使公司股东和其他投资者可评估公司的情况。


今年321日,恒大系三家公司中国恒大、恒大汽车和恒大物业均宣布停牌,称有待公布内幕消息。


322日,停牌原因揭晓,根据中国恒大公告,恒大物业在审核截至20211231日止年度的财务报告过程中,发现恒大物业有约为134亿元的存款,为第三方提供的质押保证金,已被相关银行强制执行。


中国恒大认为,这是一件重大事件且恒大物业是重要子公司,将成立独立调查委员会跟进该事项对公司的影响。最新公告显示,独立调查正在积极进行中,现阶段尚未能确定预期完成独立调查的时间。


彼时中国恒大公告还称,考虑到集团目前面临的经营上和财务上的挑战,尤其是债务压力,公司风险化解委员会正在积极研究解决方案并与债权人进行沟通,建议增加聘请金杜律师事务所作为法律顾问。


同时,由于自去年下半年起公司经营情况发生重大变化,核数师本年度增加了大量额外的审计程序,再加上新冠疫情的相关影响,无法按期完成审计程序。因此,三家公司都将延迟发布2021年报。


根据港交所上市规则,发行人必须在2022331日前发布2021年全年业绩的初步公告,若有发行人未能按照《上市规则》规定如期发表定期的财务资料,交易所一般会要求该发行人的证券停牌,直至发行人按照《上市规则》规定发表了公告公布所规定的财务资料为止。


实际上,同样因为没能如期披露年报而停牌的房企,除了中国恒大,还有融创中国、世茂集团、中国奥园、花样年控股、彩生活、佳兆业集团、当代置业、阳光100中国等,已经从今年41日起停牌至今。


620日的公告中,中国恒大及恒大物业更新了审计进度,均表示关于2021年度业绩披露,集团审计工作正有序进行,受疫情及恒大物业质押担保独立调查影响,尚未能确定2021年度业绩的发布时间。


有鉴于此,恒大系三家公司股票继续停牌,直至另行通知。这意味着,截至目前,由于调查没有完成,中国恒大仍未能给出财报披露的时间,但留给其停牌的时间却有限。


根据联交所上市规则规定,任何连续停牌18个月的股票均可能被摘牌。就中国恒大而言,18个月期限将在2023930日到期,中国恒大和恒大物业在2023920日到期。届时如果无法解决导致停牌的事项,恒大系公司的上市地位可能不保。


复牌指引公告还披露了中国恒大的董事会名单,其中执行董事为许家印、夏海钧、肖恩、史俊平及潘大荣;非执行董事为梁森林;独立非执行董事为周承炎、何琦及谢红希。


债务危机波及供应商


在备受关注的债务重组方面,中国恒大在这次公告中表示,公司正在积极推进重组工作,预计将于7月底前公布初步重组方案。


如果一切顺利,这场持续半年多时间的债务重组计划,或将如期出炉。


今年120日,广东省十三届人大五次会议开幕,有关领导表示,按照市场化法治化原则,稳妥推进恒大集团等房地产企业债务风险化解处置。


121日,恒大方面对外披露,增加聘请了中介机构,包括中金、中银国际作为财务顾问,中伦律师事务所有限法律责任合伙公司作为法律顾问,协助开展债务风险化解工作。


322日召开的投资者电话会议上,中国恒大非执行董事梁森林表示,初步梳理的恒大境外债务约为227亿美元,除了发行的142亿美元境外债务,同时还有52亿美元境外债务,33亿美元项目融资及私募债券,以及部分境外股权融资提供的回购承诺等境外债务。


此前的2021123日,恒大未能履行一笔2.6亿美元私募债的担保义务,造成全部未到期美元债交叉违约。因此在会上,恒大执行董事肖恩强调,已与89家境外机构债权人取得了联系,征求了意见和看法。

另外,肖恩称,恒大的境内债务总体保持稳定。资料显示,中国恒大最近一次披露财报是在20216月末。据财报,截至2021630日,公司的总负债为1.966万亿元人民币,总有息债务为5760亿元人民币。


尽管市场上不时有恒大商票、汇票逾期的消息传出。但在境内债券市场上,恒大至今尚未出现公开违约。


616日,广田集团公告,受第一大客户恒大集团债务危机影响,公司应收账款周转缓慢。公司近期因流动资金紧张出现部分银行债务逾期的情形,除前期已披露债务逾期情况外,截至公告日,新增逾期本金合计7.11亿元。


621日,宝胜股份披露公告称,因为信息披露违规行为,收到江苏证监局出具的警示函。这是由于客户开出的商业承兑汇票逾期,产生一系列连锁反应,宝胜股份在2021年报中计提了13亿元减值。


因公司对客户采取诉讼和保全等措施,影响了减值金额确定的时间,导致未能及时披露公告。有知情人士透露,汇票逾期的客户正是恒大集团。


境内公开债券市场上,据36氪,今年4月底至5月初,中国恒大三笔即将付息或回售的境内债券,总规模超过60亿元,展期方案均获得持有人表决同意,这避免了恒大在公开市场的违约。


526日,恒大地产集团有限公司公告了其“20恒大02”债券持有人会议的公告。根据公告,债券持有人会议审议通过了《关于调整“20恒大02”债券本息兑付安排的议案》。


据悉,“20恒大02”存续规模约为40亿元,在之前的回售登记期内,债权人选择行使回售权的金额达到了39亿元。


天眼查显示,恒大集团的地产业务主体恒大地产集团有限公司,在616日新增执行金额1.98亿元后,被执行总金额达到了148.55亿元,申请执行人中既有个人,也有中国建筑第四工程局有限公司、广州奥的斯电梯有限公司等企业。


纾困国资有进有退


恒大的债务问题迟迟未能妥善解决,一些央企对于相关项目的态度也出现了分歧。


今年225日晚间,中国恒大披露,与光大信托和五矿信托签订合作协议,出售4个项目的相关股权,可收回部分前期投资款约19.5亿元,可化解项目涉及的债务约70.1亿元。


据了解,被出售的4个项目分别为恒大黛山华庭、东莞恒大悦龙台、佛山铂睿府、广深国际文旅城,信托机构将接管项目公司的运营管理,向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设及保交楼,但恒大有行使回购股权的权利。


天眼查显示,38日,深涛生活服务(广东)有限公司的大股东由恒大汽车产业园投资(深圳)集团有限公司变更为中航信托股份有限公司,持股比例100%


深涛生活服务(广东)有限公司此前持有的项目是恒大集团位于广州南沙万顷沙板块的阳光半岛,该项目此前规划建设40栋高层住宅,共5022户。


314日,恒大地产集团将所持有的南京恒昇房地产开发有限公司的股权转让给了中航信托。317日,恒大地产集团再次将南京恒泽房地产开发有限公司的30%股权转让给了中航信托股份有限公司。


资料显示,南京恒泽和南京恒昇参与开发的项目为溧水悦龙台地块,项目拟定于202310月交付。


值得一提的是,在转让资产方面,许家印要求任何时候都不能贱卖公司资产,不能依靠贱卖资产去还债务,否则资产卖光也很难还清债务。与中航信托的交易未披露金额,但业内人士分析,信托公司通过接手房地产公司项目股权可以较为温和的化解现有的业务问题,同时最大限度的减少委托人损失。


而除了央企旗下的信托公司助力,恒大的多个项目由地方国企接手。


3月初,胶州恒大文旅城项目已由胶州市国有平台青岛鑫瑞杰产业投资发展有限公司接盘,已经停工5个月的青岛恒大文旅城项目开始复工。


330日,中国恒大公告,旗下附属公司持有的在建杭州水晶城文旅项目权益,受让给浙江省国资委下属浙建房地产集团有限公司、建工集团有限责任公司,总代价为36.6亿元。


526日,恒大再次以13.5亿元的价格转让宁波的城市之光广场项目,两个买方企业的背后均为浙江省国资委。


网传信息显示,68日,合肥市住房保障和房产管理局签发了关于滨湖新区恒大中心项目的 “信访事项处理意见书,显示政府工作专班正在协调恒大公司研究项目处置方案,拟通过引导省市区有关企业通过收购、合作等方式参与项目处置,盘活相关资产。


然而,并不是所有的国资都愿意进场援助。66日,中国铁建投资集团有限公司(下称中国铁建)在北京产权交易所挂牌了恒大置业(深圳)有限公司(下称恒大置业49%股权,转让底价为26.6亿元,稍高于中国铁建彼时的23.13亿元接手价,溢价率约15%


根据工商信息,恒大置业注册资本47.21亿元,其余51%股份现由恒大深圳公司持有。201912月,中国铁建成为恒大置业的第二股东,业内分析是看中了恒大在深圳的旧改项目。彼时恒大对外披露,在深圳已储备的城市更新项目超过40余个。


但在深陷债务泥潭后,恒大在深旧改项目进度普遍处于停滞状态,与中国铁建的合作也走到了终点。


有市场人士透露,暴雷之后恒大在深圳的多个项目停工。其中恒大深圳湾超级总部项目,总建筑面积34.3万平方米,建筑高度400米,原计划于2024年竣工,目前仍处于停工状态。


与此同时,项目公司的经营状况也每况愈下。根据挂牌披露信息,恒大置业2021年收入202.46万元,净利润-2.48亿元,所有者权益44.42亿元;2022年一季度,仅实现营业收入10.7万元,净利润5.8万元。


分析指出,也许正是因为恒大在深旧改项目进展缓慢,项目公司产生了较大亏损,中国铁建及时脱手可以降低自身财务风险。


不过,在恒大目前保复工,保交楼的口号之下,实力国企退出之后,谁会成为新的接盘者,仍然是个未知数。


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