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空置房已超过1亿套,是否应该停收物业费?新趋势下,答案已明显 ...

最近一段时间,著名问答社区知乎掀起了一股关于空置房是否应该收取物业费话题讨论的热潮,原因很简单,过去知乎问题答案一般来说比较一致,但对于空置房是否该收取物业费用的问题,认为应该收取费用与不应该收取费用的人都有很多。其中一位网友分享了自己的经历:20206月由于家中有急事,需要物业出面调解,但物业屡屡推脱,开始说这件事由开发商负责,后来又说由居委会处理,最后又变成了城建管理的事情,就这样拖延了2年,最后业主发现无论走哪条路最终都需要物业出面解决。



屡次寻求帮助无果后,最终该网友选择停止缴纳物业费,理由是自己缴纳了物业费用,但是物业却没有履行自己的职责,反而耽误了事情,另一方面,自己的房子本来就处于空置的状态,也没有享受到物业的服务,因此不需要缴纳物业费,除非物业能够出面解决这件事情,那么自己还是会补齐欠下的物业费用。但令人没想到的是,物业丝毫不担心物业费问题,反而理直气壮表示:根据《物业合同》相关规定,业主必须缴纳全部物业费用,我不服务没关系,但是你必须交物业费


不难发现,随着近些年物业的不断普及,物业与业主之间也暴露出了越来越多的问题,特别是最近几年楼市中有关取消物业的呼声越来越高,有人认为当前物业主要存在4个方面的问题:1、利用业主公共区域牟利;2、胡乱收费,收费项目不透明;3、收费不办事,服务态度差;4、制定不合理条款。业主不仅没有享受到应有的服务,反而还因此降低了生活品质,更为重要的是,小区物业口碑很差的话可能还会导致未来房子贬值,难以出租与出售。


 

 

根据中国消费者协会发布的《国内部分住宅小区物业服务调查体验报告》显示,消费者满意度和现场体验得分均十分低的水平:保洁、绿化、秩序、维修满意度分别为57.3465.1762.7662.48。那么物业是否能够全面取消呢?答案是否定的。对此央媒新华社主办的《半月谈》,其中有一篇文章给出了回答:虽然有关取消物业的呼声不绝于耳,但在没有找到更好的替代服务方式之前,物业还有存在的价值和必要。


也就是说,短时间内物业不会全面取消。但对于广大业主来说也不必因此沮丧,事实上对于物业存在的问题,国家早已经注意到了,并已经开始全面整治,20217月住建部联合7部门发布的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》中明确表示:


重点整治人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题,力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转。



物业属于社会关注度高的突出问题,自然也在全面整治范围内。不仅如此,业主事实上是能够自行取消物业的,原因是在202111日正式生效的民法典,第二百七十八、二百八十四条规定中也有明确规定:对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。此项为业主共同决定事项,应当有2/3的业主共同参与表决,且同意的人数超过50%才可以取消。


也就是说,虽然物业全面取消无望,但在全面调控下,不合格的物业最终只有被市场淘汰的命运。那么回到开始的问题,空置房是否应该收取物业费用。支持空置房收取物业费的人认为:即使房子没有住人,同样也享受到了物业服务,比如楼道垃圾清理等,清洁工也没有把垃圾丢到空置房门口。反对空置房收取物业费用的人则表示:这件事就好比搭乘公交车,时间到了就会定点发车,并不需要人坐满了才能够发车。


对于空置房是否应该收取物业费的问题,新规民法典中给出了明确的答案,第九百四十四条明确指出:


业主应当按照约定向物业服务人支付物业费,物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

 


事实上,许多业内人士也认为空置房应该收取物业费。原因很简单,在空置税出台之前,物业费用能够起到部分替代作用,一定程度上增大了多套房持有者的持房成本,有利于楼市调控。根据央行公布的数据显示,当前我国城镇家庭持有2套房占比31%,持有三套及以上房产的家庭占比10.5%。由此可见,随着过去房价大涨,许多人都加入了炒房投资行列,推动房价大涨的同时也导致空置率过高。


当前我国空置房数量有多少?比较权威的数据是西南财经大学发布的《2017中国城镇住房空置分析》,报告指出:2017年全国城镇地区有6500万套空置住房,城镇地区住房空置率高达21.4%,根据国际标准,空置率在20%以上属于库存严重积压水平。有专家进行过测算,按照上述数据,结合过去4年年均17亿平米的销售面积计算,过去4年我国将新增1450万套空置房,整体空置房数量将达到8000万套,加上安置房、回迁房、小产权房,整体空置房数量已经超过一亿套。



因此,对于手持多套房的群体来说,有恃无恐的主要原因是当前并没有一个针对空置房的调控政策。但不得不承认的是,随着过去几年不断地调控下,整体房价涨幅已经在持续收缩,特别是去年下半年更是出现了持续下跌,因此对于投资房产的人来说,利润空间已经见底,甚至出现了亏损的情况。也正因如此,最近几年楼市中才会传出空置房不应该收取物业费用的声音。


也就是说,在空置税或者房产税正式落地之前,空置房缴纳物业费是很有必要的,一定程度上增加了炒房群体的持房成本,有利于楼市正向调控。举个很简单的例子,假设一个炒房客持有10套房,总面积为1500平,物业费按照2.5/平来计算的话,每年的支出成本也达到了4.5万元,同样也是一笔不小的支出。因此随着楼市持续的调控下,多套房持有者会加速抛售多余的房产,也有利于房价加速回归理性。



但与此同时,也有两类人群并不属于炒房客群体,一类是由于经济能力有限,暂时买了毛坯房没钱装修只能让房子处于空置的家庭,另一类是夫妻常年在外地打工,因此家里的房子被迫空置的家庭。因此最好的办法是能够分清真正的刚需炒房客,比如可以针对持有2套及以上房产的家庭进行费用的收取,或者总面积超过一定面积的家庭。


对于空置房是否应该收取物业费的问题,你怎么看?


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