潮新闻客户端 记者 吴佳怡 黄磊

2025年，杭州一共成交了8.85万套二手房。虽然不及2024年的9.36万套，但仍是近五年成交量第二高位。成交活跃，但价格下行的压力依旧贯穿了全年。杭州贝壳研究院数据显示，2025年12月住宅成交均价为25161元/㎡，同比2024年12月的28658元/㎡，下滑了12.2%。

而从潮新闻美好生活研究院统计的2025年涨跌榜数据来看，市场价格普降中也呈现出分化的趋势。例如核心区域次新房小区、名校学区房的价格相对坚挺，周边和房龄较老的小区，价格则出现明显回调，个别小区同比跌幅甚至超过了20%。

上城

拱墅

西湖

滨江

钱塘

余杭

萧山

临平

注：一、以上数据来源于中指研究院，统计为2025年12月二手房成交均价，2024年12月二手房成交均价；二、在不同成交时期，成交的物业类型（别墅、排屋、公寓等）、精装与否、户型大小、楼层与楼幢位置的不同会造成价格变动；三、有些房源为了减少税费，会稍微压低成交单价；而有些二手房为了增加银行贷款，也有可能稍微做高单价，具体房源信息建议去实地看看。

整体市场普跌为主

近八成小区价格下滑

从400多个小区的成交数据来看，2025年12月成交均价相比2024年同期，降价小区的数量占比近八成。其中跌幅超过10%的小区不在少数，尤其以余杭、萧山、临平、钱塘降价小区数量占比相对较高。

余杭区成交活跃的小区中，近半数降价比例超过10%。其中良渚文化村缦云坊、白鹭郡南和闲林山水的降价幅度最大，超过了20%。爵士风情、竹海水韵、赞成美树等小区跌幅超过15%，且均价已回落至1.5万元/㎡左右。

图源视觉中国

临平也有小区降幅达到了20%，如赞成首府、复地连城国际、梧桐蓝山。钱塘区的野风海天城和中国铁建保利像素成交均价也回落至了“1字头”，并且比2024年跌幅约20%。

主城区也有一些小区降价幅度较大。西湖区降价幅度最大的是景溪北苑，同比跌幅达到21%。景溪北苑是三墩的经济适用房小区，清一色60-62㎡的两房户型。过去因总价便宜，属于西湖区，还有嘉绿苑小学景汇校区和景汇中学的学区加持，成为二手房市场中的“香饽饽”。比如2020年，景溪北苑曾一年成交了286套。但在存量房市场，景溪北苑因品质不佳逐渐被市场淘汰，价格也一落千丈，2025年12月的签约均价跌至15170元/㎡。

还有老牌学区房文鼎苑，失去名校光环后价格也出现了较大的波动。2025年12月签约均价仅44490元/㎡，同比下跌了18.37%。2025年文鼎苑的法拍房甚至还出现了“3字头”的价格。

综合来看，这些跌幅较大的小区，区位非核心、房龄较老、配套缺失是价格回调的主要因素。随着发展，这些小区中居民改善置换的意愿越来越强，导致价格进一步松动。另外从买方端分析，市场主力为总价200万元以内的刚需房源，占比达到了53%，也是近8年来新高。这部分购房人群对于价格敏感度极高，降价是成交的必要条件。

核心区房价相对抗跌

个别小区甚至逆势上扬

在普跌的大环境下，也有一些小区的价格表现出韧性。这些小区主要集中于上城、西湖、拱墅、滨江等核心区域，以次新房为主，有些带有稀缺的名校学区资源。

以西湖区为例，西城美墅、西城年华两个小区最为坚挺，在一众降价小区突显，2025年12月均价对比2024年12月，甚至出现了逆市上扬的现象。

作为杭州学区房顶流，保俶塔实验学校的学区房西城年华、西城美墅这两年量价企稳。尤其是西城年华，其42㎡的小户型深受家长青睐，成交单价高达9.5万元，总价约400万元。2025年，西城年华一共成交了20多套42㎡，热度可见一斑。

图源视觉中国

除此以外，还有一些带有学区光环的小区，价格下跌幅度也相对较缓。例如文一街小学师苑校区的学区房杭州公馆，2025年12月成交均价同比下跌约7%；文理小学的学区房金地自在城悦活轩下跌约6.5%；行知二小的学区房西溪华府下跌约4.06%。

另外，2025年杭州二手房成交中，房龄在5年内的占比突破21%，创下历史新高。涨跌榜数据中，核心区高品质次新房价格也保持稳定态势。如拱墅区的和品、滨江区的御滨府，萧山区的君品等，2025年12月的成交均价与2024年同期相比几乎一致。

总价千万的豪宅在2025年成交表现也较为抢眼，除了成交量比2024年再度增长外，成交价格也十分稳定。例如上城区涨价的小区中，就有两个豪宅小区。分别是金隅学府和春江花月，2025年12月的成交均价同比2024年分别上涨了2.05%和8.62%。

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