界面新闻记者 | 白帆

5月17日，被称为“史诗级”楼市政策重磅推出，“降首付、降利率、政府出手收购”三大政策出台，地产股率先拉升。同一天，国务院政策例行吹风会则以保交房为会议主题，推动项目按时保质交付。

在上述三大政策中，公积金是降低购房成本最直接的举措之一，北京、天津等多个城市纷纷执行新的公积金贷款利率。其中，北京5月18日起执行住房公积金贷款新利率，5年以下（含5年）首套个人住房公积金贷款利率调整为2.35%，5年以上调整为2.85%。

按照新执行的贷款利率，以贷款金额100万、贷款年限30年的首套房为例，如采用自由还款的方式，利率调整前最低还款金额为3834元，调整后每月少还154元；若采用等额本息的还款方式，利率调整前最低还款金额为4270.16元，调整后每月少还134.59元。

北京居民的购房热情被带动。5月18-19日是新政后的首个周末，曾持币观望的群体开始活跃。一位北京的业主通过社交媒体反馈称，周末共有17个组客户来看自己的房子。

在北京工作的刘婵是一位买家，新政之后也加速了购房节奏。“周末对接的中介给我发了新政消息，了解后我便告诉中介尽快找业主谈价格。”刘婵说。

在她看来，目前楼市政策已经发布多轮，对她影响最大的就是商贷和公积金贷款的利率，后续即便还有其他新政推出，对她的影响可能也不太明显。因此购房也无需再等。

从实际市场成交来看，交易量也有明显升温，基本达到了2024年小阳春的热度。据中原地产数据，5月18-19日，北京二手房日均成交再次突破1000套，其中周六900多套，周日1100多套，周末两天总成交超2000套。

新建住宅成交量也出现了部分项目升温的现象。在北京的新房市场，一些热门项目的咨询者明显增多。昌平一楼盘的销售告诉界面新闻，周末的时候人很多，甚至需要排队才能入场听销售讲解。“如果周末来看房，一般需要提前预约，未预约的情况下排队至少要半个小时起步。”该销售说。她还提到，4月30日北京出台的允许居民在五环外新购买1套商品住房的政策，对市场的调动更加明显。

中介也在新政之后积极推盘，通过朋友圈、微信聊天给买家释放新政利好消息。链家一位主要带看新房的中介表示，上周末的咨询量确实增加了不少，一些新盘项目的售楼处挤满了人，个别中介一天甚至要带看7、8组客户。

中指研究院市场研究的数据显示，上周（5月13日-19日）重点30城新房销售面积环比增长8.5%，同比降幅较前一周略有收窄。重点城市中，北京、深圳、成都、杭州等政策落地后，新房、二手房看房量提升。

不过上述中介也提到，当前政策影响的力度有限，主要是降低购房门槛，释放购房需求。“现在预期要降低首付比例，但是在总价不变的情况下，贷款的额度也会增加，这一政策仅对某些客户有利。”该中介认为，如果这轮新政对市场的刺激效果有限，未来还会出新的政策。

很多行业人士和买家也持类似观点。中原地产首席分析师张大伟分析认为，此轮发布的重磅政策内容很多，但目前全国只有公积金政策降息落地，对于市场来说，其他政策各地如何执行还要等细则，所以政策将在本周以后逐渐影响市场。另外，由于政策在上周五出台，因此网签数据还没有反映出政策后的变化。

他进一步表示，短期内居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着房地产市场的企稳。“目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。在房地产库存积压的影响下，稳定依然需要更多时间。”张大伟说。

买家对未来预期的担心和卖家对政策利好市场的高期待形成对冲，价格问题依然是成交的关键。刘婵便面临同样的问题，据其中介反馈，刘婵看中的几套房子，房东陆续降低挂牌价格，但与其预估还有一定差距，主要原因在于新政出台后房东期待价格回暖，不敢轻易大幅降价。

市场端，中指研究院最新发布的数据显示，4月份北京二手住宅成交超1.3万套，环比下降6.5%，同比下降4.1%。从成交价格来看，市场依然延续了以价换量的态势。4月北京二手住宅价格环比下跌1.1%，跌幅较3月扩大0.34个百分点。

在张大伟看来，连续多次重磅政策释放，代表了稳楼市的决心。但从整体上看，2024年楼市的需求、购房者的收入和信心都需要一定时间的恢复，还在逐渐见底的过程中，市场也期待政策的力度更大一点。

中指研究院市场研究总监陈文静则表示，目前多地已宣布下调公积金贷款利率，降低购房者置业成本，接下来各地跟进下调商贷首付比例和房贷利率的节奏会比较快，对市场的带动会进一步显现，若核心城市跟进相关举措，对市场情绪的修复或将产生更加积极的影响。

（应受访者要求，刘婵为化名）