潮新闻 “神户型”要重出江湖了? 如果说最近的楼市新政如降低首付比例、降低公积金利率、取消房贷利率下限等举措降低了购房门槛,减少了利息支出,那么多个城市出台住宅计容面积和公摊的新规则,则大大提升了得房率,购房者要买到同样的实用面积,总价能省下至少数十万元。 2017年前,杭州也是遍地“神户型”,甚至有楼盘的实用面积远超建筑面积,得房率超过100%。这样的时代,能够回归吗? 图片来源:视觉中国 多个城市相继出台新规 提高住宅得房率 5月17日,深圳市规划和自然资源局发布《深圳市建筑设计规则》(2024年修订版),修订内容包括备受市民关注的减少住宅公摊面积,有效提高得房率。 新规的变化主要是以下几点:1,放松阳台尺寸规定,增加“计一半面积的阳台进深不超过2.4m,超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积”内容,此前,阳台的进深不能超过2.4m,修订后阳台可以把进深做大;2,增加凸窗尺寸,凸窗的进深由0.6m增加到0.8m,意味着飘窗的面积也将增大;3,减少公摊面积,一些诸如机房、避难层等公共空间被列为“不计容面积”;4,住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150m,对超高层住宅进行控制。 近期出台相似新规,鼓励房企提升房屋实用率的,还有佛山、惠州、肇庆、福州、长沙等城市。 其中,佛山提到新出让的住宅用地,住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%;取消对单个阳台的进深和面积限制等。惠州则是可利用挑高、错层的大阳台打造户属空中花园;户属空中花园中不小于两个自然层高的部分,不计入容积率建筑面积且不计入产权面积。 对于多城密集出台“减少公摊面积、提高得房率”的新规,国家高端智库CDI研究员宋丁认为:“相当于是在合法合规的情况下,尽可能地为购房者争取更多的住房面积,减轻购房者的房价压力。这也是促进住房销售的一种方式。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者,广州也一直在做得房率方面的政策优化,比如半敞开面积,阳台和飘窗占整个建筑面积的比例提高,又只算一半的计容面积,得房率自然就提高了。另外,还有一些辅助用房不计入公摊,包括架空层、消防通道、电梯井等等。 他还指出,这可能会成为一个全国性新趋势,“国家提出了统筹消化存量和优化增量相结合,这其实就是‘优化增量’的一个表现。” 2017年前杭州盛行“神户型” 说到得房率的提升,不禁令人想起杭州遍地“神户型”的时代。 这缘起于杭州房地产历史上的“70/90”时期,很多楼盘要求70%以上是小户型,因而竞争十分激烈,开发商绞尽脑汁增加实用面积,以获取购房者青睐。 比如中海钱塘山水,89㎡户型可以做到惊人的五房两厅,赠送面积高达30㎡;又比如绿都御景蓝湾,89㎡户型赠送面积多达43㎡;顺发和美家更是“买一层送一层”,业主自主拓展可达170㎡,一度被称为杭州史上最强90㎡户型。 中海钱塘山水建面约89㎡户型 顺发和美家建面约90㎡户型 2015年,顺发美哉美城一套80㎡的平层户型,硬是做出了120多㎡的室内空间,而96㎡跃层户型,加上设备平台、通高阳台、飘窗、挑高客厅等各种可拓展的空间元素后,实际使用面积高达148㎡。 顺发美哉美城建面约80㎡户型 同年,萧山闻堰的滨江东方海岸,89.5㎡户型可变121㎡四房,甚至还设计了走入式衣帽间,137㎡实际使用面积高达160.6㎡。 也是在2015年,余杭区的新湖菲林为自己的“神户型”做过一个“世界上容纳最多人的90㎡”活动,当时足足装进了714人,成功申报了世界纪录。 新湖菲林建面约90㎡户型 在那个年代,算上赠送面积,得房率超过100%在杭州并不稀奇。 一位杭州房地产资深工程人士告诉记者:“近期全国多地的新规是从政策源头将业主房子的实用面积增大,而过去杭州的赠送面积是开发商利用面积规则和改造等方式完成的。” 杭州目前暂未跟进,但仍值得期待 2014年7月1日,住房城乡建设部批准发布《建筑工程建筑面积计算规范》(下称《规范》),明确飘窗、双层挑高露台等这些原来可以用来赠送的面积,统统将是计算在内的建筑面积。 不过,直到2017年,这份《规范》才在杭州落地。当年4月,杭州主城区一宗住宅用地在挂牌时规定了:“设备平台(无论主体结构内外)均按全部水平投影面积计算容积率。”同时还要求:不得设置通高功能性用房(如客厅、起居厅等);不得设置或预留梁、墙、柱等围合的通高空间;不得设置花池、类阳台等装饰空间;不得设置不符合建造和使用逻辑的天井、采光井、通风井、尾气井、飘窗等。 从此,杭州90㎡以下小户型新房逐渐消失。要想达到过去90㎡户型的实用面积,建筑面积基本在100㎡左右,意味着购房者起码要多付三四十万元。此外,杭州容积率提升,高层房源增加,跟过去的洋房相比,得房率明显下滑。 “在《规范》落地之前,杭州的开发商用双层中空、奇偶错层等方式在户型上各显神通,因此有了很多经典楼盘,反而这几年杭州的新盘户型逐渐走向同质化。” 该房地产资深工程人士告诉记者。 只不过,从2017年开始的五六年时间,杭州新房“不愁卖”,无论开发商还是购房者,那段时间对得房率没那么在意。 到了2023年3月,浙江省《关于调整〈建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程〉有关技术标准的通知》正式实施,住宅建筑面积计算更严格了。 最大的变化体现在阳台面积上。按照调整后的规定,阳台建筑面积应按围护设施外表面所围空间水平投影面积的1/2计算;当阳台封闭时,应按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。简而言之,阳台不封包,就算一半面积,只要阳台封包,就算全面积。而原本,阳台封包也算一半面积。 那位房地产资深工程人士表示:“杭州的住宅建筑面积计算规则是从紧的。杭州现在的做法是只看阳台全封闭还是半封闭。滨江区和余杭区不少项目要求立面公建化,也就是阳台要全封闭,这样得房率就更低了。” 如今,全国范围对住宅建筑面积计算的认定风向正在转变,从政策层面提升得房率成为趋势。那么杭州是否会跟进呢?杭州相关部门告诉记者:“还没有明确的跟进节点,我市目前执行的面积计算标准都是省里的标准。” 在国家坚决提振楼市信心的大背景下,购房者依旧可以期待,杭州“神户型”的回归。 潮新闻 记者 詹慧雯 印梦怡
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界面新闻记者|白帆5月17日,被称为“史诗级”楼市政策重磅
5月20日,李沧北汽地块保障性住房项目建设工程设计方案批