过去三十年，我国互联网行业飞速发展，成为经济增长的发动机之一。据相关数据，仅2021年，我国规模以上的互联网和相关服务企业业务收入就高达15500亿元，同比增长20.74%。在这样的背景下，互联网大厂也同步极速扩张。近两年校招季，腾讯、京东、美团等频频扩招，员工增加后，互联网大厂又开始大手笔扩租、拿地建总部，迅速成为“商办市场的新贵”。

但从去年开始，互联网领域作为重点行业经历了一系列“风暴”。线上教育因“双减政策”被按下停止键、互联网反垄断进入高潮，“裁员潮”逐渐在各大厂之间蔓延开来。这也让人不禁担心，互联网行业的“风暴”是否会影响到对其依赖的写字楼市场。

01互联网大厂的“裁员潮”

早在去年，互联网大厂的“裁员潮”就已经悄悄拉开了序幕。9月，腾讯启动小业务部门的裁员工作；12月，爱奇艺被曝裁员且比例高达20%以上。同时，快手也传出边缘业务线被优化的消息……春节过后这波“裁员潮”也变得更加猛烈。短短两个月，包括微博、小米、滴滴、知乎、拼多多等在内的一大批互联网头部企业，相继传出人员“优化”、业务线调整的消息。

截至目前还未褪去的“裁员潮”已经波及了大量从业者。据统计，各公司教育、房地产、电商业务线的从业者裁员占比位列前三，而大量裁员其实是互联网行业开始转型的信号。

当面临疫情的冲击、国家的强力监管，以及行业本身市场逐渐饱和，互联网巨头也不得不停止盲目扩张，收缩业务线回归核心，降低成本稳固发展，从野蛮增长期逐渐走向规范化。

而在这波大厂“裁员潮”之前，最让市场关注的，莫过于互联网行业通过积极扩租、拿地建总部展现出的对商办市场的巨大影响力。

02写字楼市场的“扛把子”

去年，在国内经济不断复苏，写字楼市场一片向好之势下，互联网企业的租赁需求在以一线城市为代表的写字楼市场持续高涨，频创历史新高。

以北京为例，2021年，北京甲级写字楼供应量达到131.2万平方米，处于历史高位。而全年的租赁成交中有41.7%来自互联网行业，较2020年增长8.9%，其中超60%的成交来自互联网头部企业。美团、字节跳动去年完成多宗超过5000平方米的大面积租赁成交；腾讯更是豪掷千金，新租了北京奥林匹克区域亚洲金融大厦10.7万平方米的办公场地。

受益于互联网大厂如此大体量的办公需求，2021年北京金融街、中关村、亚奥和望京四个子市场的甲级写字楼空置率均来到低于10%的水平。

上海写字楼市场的表现也十分亮眼。净吸纳量130万平方米，同比2020年增长160%，空置率也回落到16.6%。虽然金融业需求稳健增长，但上海写字楼的第一大租户还是由社交媒体、人工智能、大数据与金融科技、电商等细分类别主导的互联网行业。去年，互联网行业办公租赁成交超过金融业，租赁面积占比达到27%。

从亚马逊入驻前滩中心、哔哩哔哩在杨浦区新设办公区、小红书总部落地SOHO复星，到字节跳动出资20亿拿下杨浦沿江地块，成为美团、哔哩哔哩的上海邻居，互联网行业办公需求旺盛的同时，企业也更青睐租金水平稍高的市区。如今上海核心商圈写字楼的租户已经从惠普、IBM等头部IT公司变成人工智能、大数据互联网企业。

近两年一直在一线城市中保持最低空置率的广州，写字楼市场的表现自然不用多说。去年的净吸纳量创下近五年新高，在大量新项目入市的情况下，市场空置率也依然保持平稳。在租赁需求方面，互联网行业作为绝对的市场主力成交占比达到24%。

虽然去年底，一些中小型的互联网企业迫于市场环境与政策，为了降低经营成本，租赁需求有所下降，导致整体市场的空置率出现短期上升，但互联网龙头企业的租赁需求却在持续释放，助力市场去化。

一度低迷的深圳写字楼市场，去年也是“强势反弹”。全市甲级写字楼净吸纳量创历史新高、空置率降至22.7%。互联网科技板块需求位列榜首，新租赁需求占比高达47.8%。到了年底，互联网行业头部企业的扩张态势更加迅猛，达成多宗超大面积的成交。

除了一线城市，像杭州、郑州等集聚发展潜力的二线城市近年来也逐渐成为互联网产业的发展重地。其中郑州2021年写字楼空置率创近三年新低，互联网行业持续引领租赁需求，占比达到21%。

杭州未来科技城、滨江两大商务区更是迎来腾讯、快手、字节跳动等多家互联网巨头的进驻。钉钉总部落地未来科技城核心地段，快手租下欧美金融城T8整幢约2万平方米的办公空间；字节跳动在滨江星耀中心1号楼落地其投资近五千万的游戏项目。

互联网行业除了是写字楼市场需求的最有力支撑，也是新增供应的主力军之一。从2019年起，腾讯、阿里、京东、字节跳动等一众互联网大厂就已经成为拿地大户。正因如此，来势汹汹的“互联网大厂裁员潮”也让人担心是否会引发写字楼市场的“地震”？

03机遇与挑战下的新趋势

从开年前两个月写字楼市场的表现来看，互联网大厂的扩张收缩还未产生明显影响。以一线城市为主的写字楼市场租户品质优异、租约稳定，城市中心商务区还吸引了不少新增拓张项目落地。

互联网巨头的扩张或许不会再像此前一般“疯狂”，但也不会就此停止，他们会继续进入新的赛道、寻找新的增长点。因此从短期来看，写字楼的需求端前景是乐观的，互联网企业依然会是市场的主要支撑。

未来，即使互联网行业的增速与扩张放缓，正在加速成长的生物医药产业、电子信息产业以及专业服务行业也会成为写字楼市场的需求主力。据世邦魏理仕的相关调查显示，2022年至少有60%企业有计划增加员工数量，49%企业计划增加人均办公面积。其中科技与生物医药是扩张意愿最强烈的行业，而生物医药企业总部及研发中心集聚的北京、上海写字楼市场届时将直接受益。

除了科技与生物医药行业强烈的扩张意愿，在近两年的写字楼市场，金融是除了互联网之外需求最旺盛的行业。随着各地金融行业改革开放继续深化、积极建设以金融为核心的商圈，金融行业、机构加速布局后也能释放更多办公需求助力写字楼市场。

若是实在担心互联网大厂的收缩会给未来写字楼市场带来不确定性，业主们也可以根据时下的市场需求，积极调整以保证自身物业出租率的稳定。

首先，除了时下的热门行业，应该多关注如新能源汽车、高端制造业等高成长型行业，把握此类租户潜在的扩张升级需求，以扩展平衡租户结构。

此外，疫情的反复、员工的年轻化也让越来越多的企业更加注重办公环境、楼宇健康。据相关调查，疫情后有近50%的企业认为楼宇健康是影响其选址决策的重要因素。因此，提升楼宇品质、增添健康设施，以满足租户的健康诉求也十分重要。

再者，随着疫情防控的常态化，以及“3+2”办公模式的提出，未来随着混合办公模式的普及，企业对于共享空间、共享会议室以及完备办公视听设备等的需求会更高。因此，办公场景融合程度高、办公空间布局灵活的楼宇也会更受市场青睐。

其实，于互联网巨头而言，那些位于热门城市、核心地段的物业，早已不单单是满足企业办公需求的建筑，更是升值空间大、便于出售融资，能帮助抵御行业“寒冬”的优质资产，所以不到危急时刻它们也不会被轻易放弃。