大家好，我是大飞

现在让你买一些没有重点学区的老房子，你会买吗？我相信很多人是不愿意买的。所以随着购房逻辑的改变，中国楼市面临的危险，不仅仅是高房价，高泡沫。还有存量房，也就是二手房无人买单

现在二手房的流动性是非常非常低的，按理说这两年房企不断的爆雷，新房停工，烂尾现象严重。大家对于新房的购买预期是非常低的，这样的话二手房应该好卖。然而事实是，很多二手房即使按照市场价挂牌，短期内也无法成交。甚至有些房源挂牌两年都无法出售，价格也是一路下降。

你比如说前两天有一个粉丝私信我。他的房子最高峰的时候可以卖到两百万，去年他尝试挂牌出售中介给他最高的报价是168万。那我估计现在可能168万都买不到。这就是大部分二手房的现状。挂牌价一直在下滑。然而看房买房的人却没见增长。

并且过完年以后，好像大家对于二手房都忽略了一个问题。那就是挂牌量。好像过完春节以后没人再提二手房的挂牌量。库存量了，2022年年底的时候，那些重点城市的二手房挂牌量，几乎都在10万套以上。个别城市甚至是在20万套以上。

这可都是天量的库存呐。卖都卖不完。包括现在很多城市都在宣导，市场开始回暖。二手房的交易量也开始回升。咱们以深圳为例，一月份深圳二手房的录得成交量是1818套。同比增长了14.2%。

然而去年12月份的时候，深圳二手房的挂牌量还是43242套，过完年以后，很多人看到政策比较多，认为房价可能要上涨了，二手房瞬间减少了8000套挂牌量。截止到今年一月底。深圳的二手房挂牌量已经降到了34682套。然而即使3万多套的挂牌量相较于每月不到2000套的成交量，这个去化周期依然是非常长的。

并且深圳二手房的荣枯线是5000套。意思就是说深圳二手房单月的交易量如果大于5000套，就证明市场已经完全活跃起来了。低于5000套就说明楼市热度还没有恢复到正常的交易状态，所以现在虽然很多城市都在说楼市在回暖，交易量在上涨。但是大部分城市的情况和深圳一样，二手房的交易量距离荣枯线还有不小的差距。

并且现在楼市是真热，还是回光返照，这个还需要进一步的验证。所以我感觉既然大家都在宣传楼市热度，那有些人就可以趁热打铁。进行卖房，听清楚了，是卖房，不是买房。特别是那些房龄在15年以上的，一定要抓住这么好的一个混乱时机，赶紧出售，大家都知道我是房产中介，我是16年入行的。那个时候接触的二手房客户对于房龄的要求没有那么重。很多时候都是看完房子了，快成交了，才想起来问一问，房龄是什么年代的。然而到了19年，20年的时候，就完全不一样了，看房的时候，他们问我的前三个问题中，一定有一个是关于房龄的，并且当时你给他推荐10年~12年的房子，他们也能接受，然而现在推荐15年的房子，很多人都显老。

这就是购房逻辑的变化。这也是老破小为什么量非常低的原因。哪怕是你的挂牌价已经低于周边价格很多了。没办法，中介和购房者沟通的这个过程中就把你的房子给pass掉了，看都不用看，毕竟现在是买方市场，只要购房者的需求和出价差别不是特别离谱的话，中介都会按照购房者的需求匹配房源。所以按照这样的市场发展来看，将有大量的二手房房源，只能充当一个挂牌数据而已，根本就卖不出去。因此手里面持有房龄较大的业主。把握好这个混乱期吧。