经历了大小阳春又遭遇快速回落，计容新规、价格重塑…中央城市工作会议带来的新话题，浙江楼市又走到年中盘桓时刻。由潮新闻、浙报传媒地产研究院主办的“楼市年中闭门论坛”如期而至。

近3小时的闭门研讨，既有浙报传媒地产研究院院长丁建刚抛出的楼市新问，也有来自浙报传媒地产研究院的《2025年上半年浙江土地市场及典型区域现房情况》分享，而精华则是12家浙江市场主流企业高管对现阶段和未来市场的思考、预期和应对等交流展望。

△闭门论坛现场

市场：慢了、好了、贵了

本土头部民企负责人透露：“限价放开后，项目平均开发周期放慢了3-4个月，主要慢在三个环节——产品设计的反复打磨、新规落地的探索适应以及施工工艺的精细化升级等。

确实，杭州房地产市场“变慢了”。随着限价取消，今年以来房企开发节奏明显放缓，特别是限价放开后的高端住宅项目。

“变慢”的同时，产品品质也在迭代“变好了”。有房企笑言：“杭州上半年产品迭代升级突飞猛进，几乎每周都有变化。”限价取消后，房企摆脱“成本优先”的桎梏，转而以“品质优先”争夺市场。而想要在原有的板块价格基础上实现突破、做出溢价，每个项目必须单独设计打磨，特别是高端项目，从户型、立面到公区配套每一步均需定制化，每个项目都想做“板块内的唯一”。

产品升级是价格突破的底气，反映到市场，就是放开限价后部分区域的新房价格“贵了”。

在杭州长达7年的商品房限价政策解除后，真实需求信号失真的市场，定价失去方向，这些不限价的高端楼盘也在探索之中，价格需要进行反复测试。

高端客户对“地段+品质”的双重敏感，推动优质区域的优质项目价格大大突破板块原有限价。如滨江安琪儿板块的锦上万象府在售均价67599元/㎡，两次推盘中签率都在20%以下，市场对于此价格的接受度可见一斑。相比原来的限价46500元/㎡，板块售价提升超过20000元/㎡，涨幅高达45%。

但是“贵了”也面临市场考验：核心板块的高端项目贵了能实现“开盘即罄”，但部分非核心板块即使不贵也将面临去化压力。

△闭门论坛现场

趋势：聚焦头部城市头部区域

双限放开后，2025年上半年全国房地产市场不同城市层级、区域板块表现差异显著。一线城市及强二线城市改善型楼盘热度延续，土地市场频现高溢价。

以保利、华润、建发等为代表的全国性房企聚焦北京、上海、深圳等一线城市及杭州、成都等强二线城市。

区域性房企也更愿意在相对有确定性的市场进行投资。“杭州是浙江的杭州。”就浙江市场来看，杭州仍是房企的首选，但杭州市场也在不断转变，从限价时期的确定性高、周转快、利润率不高转变为利润率提高，但确定性减弱。

而部分库存高企的三四线城市则在房企“清货退出”的行列。

相比于去年年中，还有多家房企提出部分三四线城市与区域中也存在“结构性机会”，此次房企的投资聚焦策略更为一致：聚焦头部城市头部区域。

后市：下半年才是真正的考验

2025年上半年，杭州市区土地供应量价均较2024年同期大幅上升，半年数据几乎追平2024年全年，在全国城市中居领先地位。市场仍处于敏感阶段，非核心板块倾向低密供地未挽回分化加剧态势，热度权重更倾向于顶级核心地块。

值得关注的是，限价后出让的多个地王项目以及低密项目或将在下半年集中面市。

土地供应放量的直接影响是板块竞争加剧，在浙报传媒地产研究院丁建刚看来，上半年杭州楼市“产品变好”的核心驱动力是限价松绑后的品质溢价空间，但下半年这一模式可能面临成本上升与需求饱和的双重挑战。

“下半年才是真正的考验。”这是与会房企代表的一致意见。下半年，更多的高端项目集中亮相，千万级以上的豪宅纷纷将入市，全新产品和价格体系将测试杭州市场的豪宅购买力。