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蓝绿双城董事长曹舟南:2025年房地产行业有望开启下半场

房产新资讯 2025-2-3 20:33 钱江晚报 1 0
 潮新闻客户端 记者 史一方


如果说从1998年到2020年是国内房地产行业的上半场,那么经历了2021年到2024年的整顿和中场休息,2025年有望进入下半场。展望2025年楼市,蓝绿双城董事长曹舟南如是说。


但在他看来,下半场的踢法和上半场完全不一样,而战术换了,很多跟不上时代的主力球员也就被替换掉了。


房地产仍是支柱产业


下半场重在解决结构性需求


曹舟南研究了多个国家的房地产市场,不管城市化率有多高,房地产始终是支柱产业之一,满足市民的安居乐业,且能解决大量的就业。这让他坚定了对行业的持续信心。


但他也认为,上半场解决的是有没有房的问题,经过20多年建设,如今房源量整体已经过剩,尤其是低能级城市以及部分高能级城市边缘板块的刚需房源;下半场则是因需定供,解决结构性的需求,如改善需求,住好房子的需求。


他认为,在房地产行业的下半场,传统房企的重投资大部分会集中在核心城市的核心地段。以杭州为例,2025年房企拿地依旧会集中在主城区和其他几个热点板块。核心城市仍有很大的改善需求,核心城市的核心地段依旧存在一定的资产配置需求。曹舟南表示。


而好房子未来也有很大的需求空间。房地产狂飙突进,城市化带动房价上涨、资产增值的时候,很多城市对于房子的品质没有那么重视。如今绝大部分房子已经没有投资价值,只有居住价值,这时候大家就会想要一套满足终极居住的好房子。曹舟南说,进入下半场,你能不能将建造者变成真正的产业工人,比如能不能将渗漏率控制在1%以内,能不能大幅提高得房率,能不能将装修后的高层住宅净层高提升到3米以上,能否提供优质的物业服务。


曹舟南说,今年蓝绿双城在温州、湖州等地的好房子项目,得房率大幅提升,大尺度的花园阳台有更多的功能布局,性价比和舒适度都很高,真正的好房子、好服务,市场仍有很大的需求。



蓝绿双城董事长曹舟南


三四线城市仍有机会


因需定供的城市共建模式兴起


很多人说,三四线城市的房地产再也没有机会了。对此,曹舟南并不认同。


三四线城市也有保障、刚需、改善甚至资产配置等种种需求,关键在于因需定供。他说,相比一二线城市,三四线城市的需求相对较小,如果供应量过大,土地就卖不出去。


曹舟南考察了不少三四线城市。这两年,地方城投在属地土地市场起到了支撑作用。每年都要支付利息,但城投自己开发又稍显信心不足。有的地块会拿出来找房企代建,但现在代建的风险也较大,因为很多房企甚至暴雷房企转做轻资产代建,竞争激烈,为了中标甚至不惜大幅减费和过度承诺。结果很可能是品质、成本、现金流等均受影响,特别是如果定位有误、销售不畅,已经是在建工程的状态会让城投进退两难。


而蓝绿双城通过创新的城市共建模式,摸索出了一条共赢之路,深受三四线城市欢迎。


曹舟南介绍,目前蓝绿双城正在打造以百万人口为单元的城市空间和美好生活共建样本,比如省内的苍南、温州、湖州、衢州,江苏南京、盐城,山东滨州、淄博、青岛、枣庄等。


所谓共建,意味着蓝绿双城会带自有资金入场,投资每座城市的核心地块优质项目。当然前提是读懂这座城市,结合人口、住房、购房、拆迁等真实数据,组织专业的城市居住状况调查和居住需求研判,摸清楚这座城市的真实购房需求,包括改善、刚需、保障及其占比。



蓝绿双城共建项目


我们读城、读地、读人,在精准研判需求和细致分类梳理建设用地的基础上,选择优质项目和城投合作拿地,真金白银投入。在重资产投资优质项目的同时,还会选择当地城投的一些存量土地,与城投一起操盘共建。曹舟南说,城市共建的好处,一方面是国有企业与民营企业核心竞争力结合,重投资与共建操盘结合,做实城市的市场操盘主体,同时企业参与共同投资,稳定、持续、扎实地围绕城市建设、行业发展。另一方面,城市政府对城市共建主体企业开诚布公,主体企业也为政府提供了专业的咨询服务和系统的解决方案,帮助理顺整座城市的不同品类的住房供需关系,助力城市政府既能根据需求出地,也能结合需求实施市场化开发。几年时间下来,同时能帮助地方有效消化库存,推动一二手房联动,帮助老百姓找到最适合他们需求的好房子和好服务。


我们是专业的,我们最清楚,这片面粉(土地)究竟适合做成面包、馒头还是油条。曹舟南很自信,因为城市共建这种创新模式已经有了共赢的诸多案例。有一宗地块,本来地价有意按7500/㎡挂牌,但结果很可能直接影响首次开盘定价和整体流速。我们以城市共建模式共同介入后,按照市场情况合理确定地价,这个项目产品很成功,大受购房者欢迎,而且主要收益大部分归了地方。最终相当于为地方实际带来了8932/㎡的土地收益,大超预期。


曹舟南表示,共建既要算土地出让、开发建设、共建操盘的大账,更要算土地流转、好房子适配、房地产市场平稳健康发展的大账,所以,要留在房地产的下半场,必须是全能型选手。


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