苏州吴江吾悦广场 图片来源：新城控官网

5月26日，新城控股（601155.SH）于上海总部召开了公司2024年股东大会。与前两年相比，董事长王晓松以及CFO管有冬等一众高层脸上神色似乎要轻松不少。甚至有股东指出，王晓松的整体气色都比之前好上不少。

而这背后离不开新城控去年这份稳健的“成绩单”。2024年，在大多数房企仍以缩表和偿债为主旋律的背景下，新城控股实现营收889.99亿元，同比下降25.32%；归母净利润7.52亿元，同比增长2.07%，经营性现金流连续第七年为正。

其中，商业运营作为新城控股“住宅+商业”双轮驱动的重要一环表现抢眼。2024年，该公司商业运营总收入达到128亿元，同比增长13.1%，超额完成125亿元的年度目标。公司物业出租及管理业务毛利率达70.17%，毛利达到84.4亿元，占公司总毛利由2023年同期的32.73%提升至47.89%，和地产开发业务的占比基本持平。

所以在此次股东大会上，一众股东纷纷对公司商业运营的核心产品“吾悦广场”的后续发展表示关注。

有股东指出，2022年-2024年，公司分别新开吾悦广场15家、22家、15家。然而年初至今，吾悦广场的开业节奏明显变慢了。

对此，管理层表示，随着房地产市场进入深度调整，新城控股自2021年7月便开始坚决地收缩投资，近4年一直没有获取新的综合性项目，所以新开业的吾悦广场势必陆续减少。截至目前，公司重资产吾悦广场的开业已接近尾声，仅剩为数不多的几个项目，接下来开业更多会转向轻资产项目。

数据显示，截至2024年底，新城控股在全国136个城市布局200座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达173座。其中，已开业重资产吾悦广场148座，已开业轻资产吾悦广场25座。

值得注意的是，虽然未来吾悦广场的开业将以轻资产项目为主，但管理层对于这类项目的态度已然发生转变。

董事长王晓松表示，“以前我会觉得轻资产做的越多越好，相对来说无本万利，分25%-30%的收益也挺好的。”

不过，随着轻资产项目数量的增多，王晓松也发现了这类项目背后隐藏的弊端。他指出，一方面，当轻资产项目取得了成绩，合作方可能会主动解除合作关系，因为其违约成本相对较低；另一方面，即使公司全力以赴做好项目，资产的增值也与公司毫无关系。

此外，CFO管有冬指出，“作为新城控股的核心业务，吾悦广场对公司净利润的贡献主要在于148座自持已开业项目的租金，这可能是我们未来‘主战场’，而并非大量的轻资产成为我们的‘主战场’。”

对于未来轻资产项目的开业计划，管有冬表示，公司希望“质量在先、数量在后”，即选择成长性较好的项目，保证吾悦广场的整体经营质量，而非选择一些质量相对弱的项目，造成对“吾悦”品牌影响力的消耗，从而拖累自持资产的经营。

至于未来何时重启重资产吾悦广场的布局，管有冬给出的答案是，“可能会等公司有新增的资金（获得信用融资或REITs过审发行）之后”。

据他透露，新城控股上报REITs已经有一段时间了，当前仍在发改委审核过程中。至于市场曾传闻新城控股拟发行美元债，管有冬表示，公司仍在看市场温度。如果有合适的机会，公司可能会尝试。

除了吾悦广场规模的拓展，股东们还关心吾悦广场所面临的市场竞争。

管理层表示，当前在148座已经开业的重资产吾悦广场中，真正遇到“贴身肉搏”般竞争的广场数量也就10座左右。此外，还有5座吾悦广场经营较为困难。剩余的广场的经营指标均有提升的空间。

年报数据显示，2024年，吾悦广场全年客流总量达17.66亿人次，同比增长19%；总销售额905亿元（不含车辆销售），同比增长19%。截至2024年底，吾悦广场会员人数4370万人，较2023年末增长32%。

同时，管理层也指出，根据房地产行业和市场的现状，过去的开发模式已经不成立。在三四线城市，如果市场中已经有一个吾悦广场这类的项目，未来新增一个同体量项目的概率其实并不高。

“基于这个原因，我们认为现在大部分位于三四线城市以及长三角的吾悦广场仍处于一个比较安全的状态”。

除了大体量商业项目新增供应预期减少，新城控股也在2024年报中指出，低线城市单位商业面积远未饱和，且消费意愿走高。2024年低线城市新开业餐饮、文化娱乐、生活休闲商户数同比增长 47%、27%和 58%，三四线消费需求的增长红利凸显。