近年来，庞大而年轻的劳动力人口和相对稳定的政治环境为其经济发展提供了潜在的动力和竞争优势，成为近年来外资企业对外投资的热门目的地之一，越来越多的企业将产业转移到越南，投资建厂。

如果外资企业想在越南用地或建厂，了解土地相关的法律制度规定是必不可少的，这样才能缩小风险。

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越南土地改革历程

1987年出台首部《土地法》

1986年12月，越共召开“六大”，决定实行革新开放，逐步走向市场经济。

1987年12月29日，越南国会审议通过首部《土地法》；

1993年7月，越南国会审议通过第二部《土地法》；

1998年和2001年对第二部《土地法》进行修改和补充；

2003年颁布第三部《土地法》；

2013年11月29日颁布了第四部《土地法》；

2023年，《土地法修正案（草案）》修改了关于附带条件行使土地使用权等规定。 修订后的《土地法》一旦获得通过，将于2024年7月1日起生效。

土地使用权

越南现行《土地法》规定，土地所有权属于国家，不承认私人拥有土地所有权，但集体和个人可对国有的土地享有使用权。国家统一管理土地，制定土地使用规章制度，规定土地使用者的权利和义务。

土地使用权可以通过分配、租赁、转让、继承、赠与等方式取得或变更。土地使用者有权获得土地使用权证明、享有土地上的投资成果，并拥有对土地上建筑等附着物的所有权。

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越南土地管理机关

越南土地实行四级管理体系。国会作为最高权力机关，决定全国土地使用规划，行使最高监督权。

政府作为最高行政机关，决定各省、直辖市土地使用规划，以及国防和安全用地规划，负责配置土地资源，并由资源环境部具体负责。

各省、直辖市、县人委会在职权范围内行使土地管理权。乡镇设立土地办公室，负责处理土地行政事务。

企业、农户、个人可通过租赁、向政府申请、接受转让、参与土地拍卖等方式获取土地使用权。

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外资企业越南用地相关规定

越南土地租期

越南土地使用期限分为长期稳定使用和有期限使用两种情况。对于有期限使用的土地，其使用期限分为5年、20年、50年、70年、90年不等。

按照越南现行法律规定，外资企业不能在越南购买土地，可租赁土地并获得土地使用权，其使用期限一般不超过50年，

对于投资大而资金回收慢，以及在社会经济条件困难地区投资的项目，其土地使用期限最长不超过70年。

土地使用期满后，如果投资商想续租，且一直遵守《土地法》规定，国家职能部门可考虑根据相关规划延长其土地使用期限。

其他规定

投资商在鼓励投资的领域和地区投资，可根据《土地法》和有关税法的规定，申请减免土地租金、土地使用费、土地使用税等。

外资企业可以将土地使用权和地面资产作为抵押，向在越注册的信贷机构贷款，用以实施投资项目。

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外资企业如何取得越南土地使用权

外资企业在越南投资，通常可以通过下列方式获得土地使用权进而使用土地。

方法1：通过国家分配获得土地使用权

根据现行规定，越南政府仅对外商投资企业提供有限的土地划拨分配。外资企业可凭借经核发的投资登记证，经分配获得的土地限于房地产开发（用于出租或出售）之类的特定投资项目；土地使用者（外资企业）必须向政府缴纳土地使用税。

方法2：通过向国家租赁获得土地使用权

政府将土地出租给土地使用者（外资企业），用于农业、制造及商业目的，包括基础设施建设、饭店与度假村、出租用住宅等。由土地使用者向政府缴纳租金。租金可以一次性支付，也可以按年支付。

方法3：从工业区、高新区租赁土地

在工业区、产业集群、加工区、高新区、经济区与业主签订租赁或分租协议。业主通常是在上述两种选择下获得土地使用权的商业企业。

方法4：受让土地使用权或含土地上的资产

与现有的土地使用者签订土地使用权转让协议、土地租赁协议或出资协议，转让土地上的资产。在这种情况下，取得土地使用权的投资者将成为所取得土地面积的土地使用者。

上述几种方式中，第三种从工业区租赁土地是最简便的方式，因工业区开发商已经完成必要政府手续，也已向政府支付了土地费用。

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外资企业土地租赁流程

外国投资者无法直接取得土地使用权，应先设投资项目，并在获得投资执照和营业执照后，由其在越南设立的法律实体（“越南公司”）租赁土地。

工业土地租赁大体流程：

签订土地使用权转租原则合同

申请投资执照

申请营业执照

签订土地使用权转租正式协议

移交租赁地块

申请消防审批和建设许可等

申请环境评估报告审批

申请颁发土地使用权证书

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外资企业投资工业土地注意事项

越南工业土地相关法规

外资只可设厂在政府规划的工业区内；

工业地持有以50年为限；

如要做厂房出租，则公司营业项目需要不有动产租赁牌照；

工业地无法直接买卖，须采股权转让方式，或是与工业区协调。

投资越南工业土地注意事项

工业区是否有按照规定跟政府完税，如未完税则无法发放红皮书，企业即无法向银行贷款；

工业区对于未来买卖如何规定、土地使用权的认定；

租金支付期限与规定；

污染产业可否申请执照，一定要与当地政府确认；

二手厂房买卖，如做股权转移要注意上一个公司税务状况。

每年，越南人民委员会根据市场价值确定土地价格。在越南租赁土地时，价格不能偏离该官方价格的20%以上

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