近几年，杭州学区房市场经历了一场大洗牌。这之中，曾经“风靡一时”的名校学区房逐渐淡出购房者视线，而像西城年华这样的二手房小区，热度不断提升，如今已然成了杭州第一梯队学区房“交易量”和“价格”坚挺的代表。

小区一共52套小户型

今年已网签了20套

西城年华位于西湖区丰潭路与申花路交汇处，已是房龄17年的“中年”小区了。小区共14幢，1600多户。西城年华位于热门的申花板块，与拱墅运河体育公园仅一路之隔，周边配套丰富，小区居住氛围浓厚。

不过，在购房者眼中，西城年华最大的卖点是其学区——保俶塔实验学校申花校区。这两年，随着教育改革，杭州学区房市场大洗牌，保俶塔实验学校这样的“九年一贯制”学校成为家长眼中的香饽饽。

保俶塔实验学校申花校区的学区范围内共有三个小区，分别为西城年华、西城美墅和丽阳苑。不过，在这三个对口小区里，西城美墅起步80㎡，丽阳苑起步89㎡，西城年华是唯一拥有70㎡以下小户型的，满足部分只为学籍的家庭需求。另外，在三个小区中，西城年华小区体量最大，因此它也是交易最频繁的小区。

杨平横告诉记者，到目前为止，西城年华今年一共成交了80余套二手房，其中3月成交了20套，刚刚过去的11月成交了13套。去年西城年华一共成交了119套，前两年也保持在八九十套的水平。相对来说，西城年华整年的二手房成交量比较稳定。

杨平横表示，在西城年华，最受欢迎的是42㎡的小户型。总价低，转手率高，几乎是“挂一套、成交一套”的节奏。一些家长提前一年购买，等孩子上了一年级就出售。小区一共52套42㎡的小户型，今年一共就成交了20套。

42㎡成交单价达到9.5万元

价格相对其他学区房较为坚挺

西城年华户型众多，面积从42-236㎡不等。相较于42㎡的小户型，大面积房源成交频率要低一些。表示，西城年华成交的80多套二手房中，有超过六成房源户型为“一室和两室”，而130多㎡以上的三室、四室、五室房源，由于总价高，买家数量相对较少。

不过相比其他学区房，西城年华的价格算得上是极其坚挺。42㎡的小户型今年成交总价稳定在400万元，折合单价9.5万元；57㎡的房源大约是420万元。面积越大单价越低，11月成交的一套150㎡房源，总价792万元，折合单价5.3万元。

据悉，2021年楼市最高点时，西城年华42㎡的房源成交总价约500万元，小区总体二手房价比高点下滑不到30%。

不仅二手房交易活跃，西城年华在租赁市场也表现出色。部分为了学区的家长，购买了小户型房源，会选择再租一套房源用于全家居住。据租赁中介的说法，买了小户型租大户型，或者买了70-90㎡中等户型，再租一套小户型的家长都有。这些租客群体互相交叉，因此租赁市场活跃度很高。目前42㎡的租金大约在2500-2600元/月之间；130多㎡的大三房租金大约在6000元/月。

虽然算得上是“顶流”学区房，价格也非常坚挺。但整体楼市处于买方市场，西城年华房东也很难有涨价的预期。有中介给记者讲了近期成交的一个案例，一套42㎡，房东以420万元的价格挂牌了半年之久也没成交。调至市场价400万元后，一位买家4天就下单了。

该中介认为，现在购房者对于价格有着极高的敏感度。西城年华虽然近两年的价格下滑幅度仅5%左右，波动极小，但是整体预期依旧向下，很难走出独立行情。

潮新闻客户端 记者 吴佳怡