界面新闻记者 | 李香才

12月5日，华润置地在北京顺义中央别墅区打造的北京润园正式开盘，官宣首开销售35亿元。

北京的豪宅市场早已告别“卖图纸”的时代，进入“拼实景”新阶段。界面新闻从华润置地了解到，11月14日，北京润园发布了七维全域迭新的四代墅产品标准；次日，超2万平方米实景示范区正式对外开放。三周以来，累计到访客户突破2000组。

华润置地相关人士告诉界面新闻，北京润园主要有院墅、空墅和平墅三种产品。其中，院墅产品地上面积约340-490平方米，整体面积约700-990平方米，为毛坯交付；空墅产品约329平方米；平墅产品为大平层，面积有约271平方米和328平方米两种户型。开盘当天，建面约329平方米的空墅售罄。

“几种产品都开盘了，当前总计销售额已经超过了35亿。”该人士表示。

北京市住建委信息显示，北京润园于11月15日和27日先后取得两个预售证。截至12月9日，11月15日取证的楼栋已签约4套，签约面积合计1770.66平方米，成交均价9.21万元/平方米。11月27日取证的楼栋已签约45套，签约面积合计13770.25平方米，成交均价6.67万元/平方米。

时间回溯到今年2月27日，华润置地60.24亿元底价竞得北京顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊周边用地土地一级开发项目SY00-2101-2007、2008地块R2二类居住用地，楼面价约3.5万元/平方米。该地块容积率仅为1.01，限高24米，局部不超过27米，是北京“限墅令”后出让的容积率最低的住宅用地之一。

‌‌中指研究院高级分析师范诒杰对界面新闻分析了北京润园受到市场关注的几个因素。

“首先，地段具备稀缺性，北京润园是中央别墅区核心区最后一块住宅用地，容积率也是近十年新低。其次，项目具备稀缺的生态资源，北京润园享有中央别墅区稳定的高端圈层与完备的国际配套，同时占据温榆河首排。”

“从产品层面来看，北京润园推出了平墅、空墅、院墅三种产品，圈层定位纯粹。同时全新升级顶配四代墅产品，户型设计创新，超高得房率、庭院平权、三联全景舱与IMAX无柱转角窗等，增强了产品力。”范诒杰表示，华润置地润系产品线较高的市场认可度，也促进了北京润园的销售。

合硕机构首席分析师郭毅也持有类似观点，她告诉界面新闻：“关键要素的叠加，让北京润园具备了不可替代的稀缺性。”

“从产品的打造上，华润置地没有追求低总价，而是更多的去研判区域购房人群的核心需求，所以打造的都是契合地缘改善需求的大平层和别墅类产品。产品力的提升和圈层的定位，也会吸引购房者更多的关注。”郭毅表示。

值得注意的是，在中央别墅区还有懋源璟橒、懋源云纪、懋源骊橒臺等项目，三者均为懋源地产旗下项目。

懋源璟橒2023年开盘，懋源云纪今年6月开盘。与此同时，懋源骊橒臺已于11月27日取证，备案名“琅橒园”。懋源骊橒臺共10栋楼202套住宅，预售均价8.78万元/平方米。无疑，北京润园与这些项目形成竞争态势。

华润置地人士告诉界面新闻：“与这些项目最根本的差异其实还是位置。北京润园处于中央别墅区最核心的位置，在优山美地和龙湾这两个中央别墅区最有代表性的别墅区之间，南侧就是温榆河，所以项目主打中央别墅区之心、温榆河首排。包括中央别墅区的国际学校、商业和生活配套等都是围绕这个区域展开。”

放眼北京市场来看，临近年末，北京的豪宅市场分外热闹。

11月28日，位于北京海淀西四环宝山“双子”项目海宸元境和北京隅·海岄同一天开盘，前者为中建壹品旗下项目，后者为金隅集团开发，两个项目只有一路之隔，拟售价格均超过9万元/平方米。随后，两项目发布开盘业绩海报，北京隅·海岄并未公布销售数据，海宸元境称首开当日热销183套。

此外，中海树村项目和建国门9号‌项目近期取得预售证。

11月25日，中海树村项目取得预售证，备案名为“安和雅苑”。首批准售15栋楼，共268套，预售均价16.55万元/平方米。其中6#楼预售均价最高，接近18万元/平方米。据中海地产方面透露，树村项目预计会在本月开盘。

该项目位于北京海淀区上地街道，这是北京首个楼面价10万+的住宅地块，从拿地之初就备受关注。今年3月，中海地产以总价75.02亿元、楼面价约10.23万元/平方米的价格竞得该地块，溢价率为27.93%，创下当时北京土地市场的单价纪录。

12月4日，建国门9号‌项目取得预售证，备案名为“菁澜嘉苑”‌。该项目包括3栋住宅楼、2栋商业和1栋写字楼。其中，住宅房源总计97户，均价15万+。从单套预售价来看，最高达到21万元/平方米。

‌‌建国门9号‌项目位于北京市长安街与东二环交汇处东南角，堪称该区域“最后一块拼图”。该项目由北京东银燕华置业有限公司开发。企查查信息显示，首开股份旗下的北京燕华置业有限公司和北京首开亿信置业股份有限公司分别持有北京东银燕华置业有限公司40%和11%股权，旺泰地产（北京）集团有限公司持股49%。

范诒杰对界面新闻分析指出，多个高端项目集中亮相，一方面是供应端的释放，此前积累的土地供应，特别是树村、建国门等热门板块，在时间节点上达到了预售条件，形成了“扎堆”效应。

“另外一方面也体现出市场需求的分化。当前市场整体热度较低，需求分化，刚需去化压力较大，但高端市场显示出较强的韧性；此外企业年底销售及回款诉求，也带动了项目在年底前集中入市。”范诒杰表示。

郭毅认为，豪宅供应增加的核心是在于满足需求。从北京新房市场来看，改善性需求已经成为一个不可或缺的力量，也是各主城区的核心需求点之一，满足需求的产品才能突破当下市场困局。

需要看到，今年北京拍卖的几个地块，比如保利半壁店项目、中建智地太阳宫项目、北京城建祈年大街项目等，均有开发豪宅的潜质。这也意味着，未来随着这些项目的入市，北京的豪宅市场竞争也会更加激烈。